东莞的房地产市场在经历了2007年的辉煌之后，今年进入了低迷期。东莞的房地产企业老总们都说，他们集体经历了“过山车”，从去年的高峰一下回到底部。今后，东莞的楼市将如何走？下半年，东莞的楼市价格又将如何变动？
昨天下午，本报主办了“东莞品牌地产企业首脑峰会”，邀地产界众精英共同探讨当前房地产市场的变化策略，为东莞地产业发展出谋划策。东莞房讯网还对本次峰会进行了网络直播。
昨天下午3点，东莞日报报业大厦三楼会客厅热闹非凡，东莞20多家品牌地产企业老总们齐聚一堂，共同论剑东莞地产界发展大势。
峰会正式开始前，本报与深圳特区报举行了签约仪式，今后，莞深两家主流媒体将强强联合，共同支持东莞房地产业的健康发展。
房地产发展充满阳光
尽管今年以来，东莞楼市出现低迷状况，一些房地产企业面临困境，但是，在昨天本报主办的“东莞品牌地产企业首脑峰会”上，参会的房地产企业的老总们集体力挺房地产行业。
富通地产总经理万维群说：“我从1982年开始做地产，做了26年，我想再做26年中国房地产还比较好做的，永远不需要换结论。”
万维群说，他之所以看好房地产业的发展，主要从以下几方面考虑。
第一，政策环境。“中国房地产从1998年实施商品化，到现在过了20年，以发达的资本国家相比我们还是幼儿园时期，从今天到今后，房地产都是一个支柱的产业，可以持续地发展，尽管从去年开始，出现了国六条等政策，这只是规范房地产的行为，给房地产指明一个方向和平台，是一种政策的支持，总体来说，房地产行业一直是政府支持的。”
第二，社会环境。“中国是二元经济结构的国家，东西部差距、城乡差距，发达地区和落后地区差距很大，很多人的住房需求是非常大的。”
第三，经济环境。“目前中国GDP已经20多个亿，列入世界四强，这样的话，必然会给劳动群众带来收入，整体水平会不断发展，根据马斯洛的需求理论，属于一个国家持续发展，需求会从低端向高端发展，住房也是中低端的需求向高中端一个选择。”
第四，资源环境。“现在我们是18亿亩土地作为国家的保障土地，剩下的土地还是比较多的，资源是比较短缺的，土地的昂贵和稀缺已经是摆在国家决策者面前，所以说我们从资源环境、环保节能的角度去考虑，房地产未来还是有前途的。”
第五，技术条件。“以前我们为国民提供高科技的房子是不可能的，新科技没有得到应用，当今社会科技发展很快，所以才出生了鸟巢等建筑，以后我们更阳光，更科技的房子会诞生，所以未来的房地产会一片光明。”
联华地产发展中心总顾问贡立华对东莞的房地产市场同样抱以乐观积极的态度。
贡立华认为，今年上半年的调整是一次好的过程，不是釜底抽薪的过程，因为把泡沫挤压了一次，但是没有从结构上和根本上改变中国房地产和其他行业之中的比例分配，现在有很多行业的巨头在进入房地产行业，包括海尔、联想等等，都想进入地产界，这说明地产本身也有很强的吸引力，地产行业本身所产生的效应在未来一段时间内还会有非常强的爆发力，这个行业是非常有吸引力的。
在谈到对东莞市场的理解，贡立华说：“东莞市场发展还不是很超前，刚性是比较高一点，东莞市场还不如我们想象那样还有很多的泡沫，这个市场还是比较正常的，之前很多企业打了价格战，其实这个价格已经在底价了。在东莞来说，居住的成分是比较高，所以刚性还是比较强的，应该说，我对东莞市场还是比较乐观的。”
现在买房是最佳时机
正太联合总经理黄海涛昨天在峰会上说：“房市比较好，股市比较好的情况，国民经济比较好的情况下，购房欲望比较强烈，总体来看，我们整个国民经济笼罩着阴影，购房欲望和动力不足，对房地产消费也是一样的。”
“在目前来说，是不是购房最佳时期的问题，如果我的亲朋好友问我是否应该买房子，我就告诉他们应该买房子。”
“现在港币贬值了，他们购买国内物业就升值了，同样一个道理，国内房地产价格不断下降的时候，其他升值的时候，我们应该把握这个差价，这个时候我们不应该去观望，刚性需求应该出手了，如果有正确的引导，我相信这批刚性需求的爆发就会缓解东莞量价齐跌的情况。”
中惠熙元集团营销管理中心总经理李健认为，2008年东莞房产业是回归健康市场。对于东莞市场来说，品牌地产企业占整个东莞市场比例还是比较高的，也就是说，大家的观点在一定程度上可以代表东莞房地产行业。
东莞房地产发展一直很健康，如果将2008年与2005、2006年市场相比较的话，现在的均价还是高于2006年的，虽说现在进入价格调整期，但并不能说调整得很大，因为去年的市场比较特别。因此，今年已经回到真正健康的市场。东莞房地产发展方向是正常的。某种程度来说，如果经过调整期恢复到一个平稳发展态势的话，应该比其他城市来得更快。
“关于价格问题，同样拿2008年比较的话，我觉得现在的价钱出现很多市场调整的声音，大部分都在降价，但实际上我们的成交量还是有一定比例存在的，跳过2007年，我们成交量也不是很低，可以说是正常的时期，在新政之后，全国楼市冷冷清清，但是东莞的楼市不可以一直说冷冷清清，其实是挺热闹的，我们不断听到市场热销的信息传递出来，一个企业有一定的营销策略，或者其他企业有一定的价格调整，这些稍微的调整，都已经引起市场热烈的反应，这证明市场购买力还是挺稳健的。”
“对于当前房地产市场变化策略，我想各个企业有自己的战略定位，采取一些定位，其实现在从媒体出来的一些信息就代表房地产市场应对的表现，至于是否需要再研讨，因为我觉得这个市场是经过一个调整期，必定会走向一个健康的状况，而且目前来说，房地产的负面信息，都已经出来了，而且政府希望看到的调控结果，在东莞也已经体现了，总的来说，我是比较看好后市的。”
以品牌来抵抗市场风险
深联地产总经理汪英武谈到东莞房价问题时说，目前的宏观调控，银根紧缩，对房地产市场还是有影响的，媒体上也有很多专家学者谈到“狼来了”的故事。对于企业来说，应该更多考虑如何去防止狼来了，提高自己企业抗市场风险能力，今天我们谈品牌地产，事实上品牌地产的头衔并不太好当的，面对当前市场，作为企业来说，如何进行品牌和资本的衔接问题，目前对房地产融资是有难度的，可能很多房产企业感觉到贷款比较难，其实银行目前对房地产的融资并不是拒绝，只是控制，不是限制；对品牌的房地产企业，他们还是打开另外一扇门，银行也开始跟国际接轨，现在是向一种品牌信誉担保发展，在大势不是很好的情况下，如果让企业做得更稳健，应该更多从品牌的角度提升自己的抗风险能力。
“谈到品牌企业，什么叫品牌企业？其实对房地产品牌企业来说有一个特点，房地产企业更多靠项目，企业的品牌延伸项目的品牌，我们作为房地产企业如何让品牌体系，项目品牌和企业品牌以及营销推广策略有效连接让客户对品牌有认同，这是很重要。我是看好这个市场，市场还是不错的。”
东田地产营销总监黄彬建议政府应出台利好政策，吸引人才定居东莞。
他说：“政府应该为企业出一把力，在东莞市场来说，购房入户这个政策取消还是有影响的，因为东莞外来人比较多，我们产业转移也好，吸引投资也好，需要吸引一部分人进来居住，而且都是吸引消费水平比较高的，我们都应该欢迎他们来买房，香港、加拿大等等城市都有投资移民，东莞也算是移民城市，现在才可以叫是移民城市，所以购房入户是顺应民意的，所以希望政府在这些方面采取新的办法，让外地买房的人更快入住，解决他们孩子上学的问题，这样对开发企业也好，对消费者也好，都是一个互利的问题。”
消费者观望心态不会长久
高田地产的翁其怡说：“其实目前东莞市的房地产发展方向的焦点问题还是一个价格的问题，我个人是这么认为，当前的价格与之后的价格走向，其实是市场所最为关注的一个问题，当然，这种房价问题确实是非常难以去估计的，是难以去预测的问题。”
“目前东莞从2007年高峰期到目前的下调过程中，楼价从最初2007年底的6800元到目前的5600元左右的均价，已经下调了将近30%。从目前的市场情况来看，我觉得扣除CPI、建筑原材料、土地成本的增长，其实现在东莞市的价格已经是恢复到2005年以前的价格。”
“此轮调整，单纯从价格、成本、效益的角度分析来看，已经到了一个相对理性的阶段。那为什么在这一个阶段下，从整体楼市来看，成交量还处于比较低谷的阶段，说明这个市场还是在一个观望的时期，观望心理比较浓厚。这个心态的形成，其实是跟信息不对称这个原因有关，因为消费者接到的信息是从广告字面得到的，低广告价格等信息直接影响消费者心理状态，其实这跟市场现实不对称。而现在市场是主流的过程，最直接的因素是每一个企业对自己价格的策略有不同于实际的考虑，造成整个市场对市场价格基本判断出现了一定的徘徊和迷乱，从而加剧观望的心态，这是当前市场中最重要的一个特征。从这一个角度来看，所以应抓住市场价格走向基本的规律，就是成本和效益之间基准的价格，才可以正确地判断未来房地产发展的趋势。”
“从目前市场环境来看，我觉得目前这种观望的心态和成交比较冷清的状况应该不会持续很久。目前在东莞可以看到刚性的需求其实是维持一个比较大的需求量。从整体的房市我大胆预计，从下半年开始应该会有一个好转的迹象。”
“目前消费者的心态确实是每一个开发商都需要面对的问题，现在很多的促销活动，其实是每一个公司根据自己的项目资金需求，根据自己公司具体的营销方向采取一些不同的措施，但是，这并不可以代表这是整个楼市发展的趋向。”
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