外来公司成海南土地拍卖主角

　　海南土地拍卖外来上市公司成主角
　　中小开发商逐渐边缘化
　　6月以来，海南楼市出现了少有的冰火两极现象。相比房屋销售人气低迷、成交量下降的局面，土地拍卖市场依然保持着价高势猛状况。同一行业，不同的战场，却折射出海口本土开发商在岛外上市公司包围下的生存压力。

　　2亿保证金为门槛
　　外来上市公司唱主角
　　海口新港地块仅一家企业参与竞拍。据海口市国土环境资源局一名官员称，是因为其他意向企业未能在规定时间内缴足2亿元保证金而放弃。如今玉沙村地块挂牌出让，保证金同样是2亿元，据说准备缴纳这笔钱的企业多达10家。
　　在这两次土地抢夺战中，活跃着上置集团、北京首开、阳光控股等上市公司的身影，海口本土开发商基本沦为看客。据业内人士分析，海口已有十多家上市公司在实质性运作，将海口列入战略版图，在外围虎视眈眈的上市公司多达20家。新世界集团、天津泰达、宝安集团、万科地产、联华国际这些率先进入海口的上市公司已占据了海口房地产市场相当份额，未来的市场份额还有可能越来越大。他们挟资本优势，将海口品质好、规模大的地块纳入旗下，拿地一般都在数百亩以上，多则达到数千亩，而且一次性开工面积动辄十几万平米，相比海口本土开发商每年四五万平方米的开发规模，显得气势如虹。
　　新港地块被上市公司拍得只是近年来海南一级土地市场的一个缩影。不仅海口的中小开发商望地兴叹，在三亚、陵水等地，中小开发商虽有心但无力，拿地的可能性也越来越小。在东海岸上，布局的是雅居乐、富力、华润等大型企业。
　　今年上半年，海口土地一级市场楼面地价直逼1500元/平方米，同比上涨20%以上。海口本土开发商越来越难与上市公司在土地拍卖市场上竞争。据不完全统计，海口本土开发商在一级市场上成功竞得的地块不到10%，且多数是上市公司不感兴趣的小地块。今年上半年，海口一级市场拍出的地块中，本土发展商仅有昌茂集团拍得位于海口近郊的白水塘地块。

　　资金压力加速
　　中小开发商边缘化
　　上市公司逐渐成为海口、三亚等地土地市场的主角势不可挡。全面主导海南房地产业发展只是时间的问题。海口注册登记的房地产企业超过500家，而真正活跃的本土发展商不到十家，在岛外地产巨头的“围剿”下，越来越紧的资金压力加速了本土中小开发商的边缘化。
　　卢先生曾参股多个小楼盘的开发，在海口市蓝天路某“半拉子”续建改造出售后就处于“失业”状态。如今他和他的股东找了快三年的地仍然没有找到合适的机会。
　　受多种宏观不利因素的影响，国家经济形势可能会出现困难，会给中小型开发商们带来更多的困难。在地根、银根紧缩、人才流失等多重打击下，加息和从严贷款成为压垮中小房地产企业的“又一大棒”。中国人民银行准备金率从2003年6%提高到现年的17.5%，并持续加息，导致中小开发商资金紧张加剧，融资成本增高。国内CPI连续三年创新高，原材料价格和劳动力成本上升，企业资金缺口明显增大。
　　据某国有银行海南分行信贷部负责人介绍，目前银行基本只给实力靠前的房地产企业贷款，中小开发商获得贷款的可能性非常小。部分抗风险能力不强的中小开发商，今年下半年感受资金压力将比上半年增大。
　　随着海口规划、国土等部门的一批“蛀虫”被揭露，全省各地城建口的工作会受到更多的监督，规范审批程序对实力不强的房地产企业无疑是又一个“紧箍咒”。在银行贷款越来越难的情况下，一些中小型开发商通过各种方法筹钱。
　　据传，西海岸某一线海景地块的开发商，有意将其中一部分转让，以保证项目一期的正常运营。另外，海口某开发商意图将三亚湾未售的楼盘高值评估抵押给银行以获取资金。除卖地、卖项目外，还有开发商通过民间借贷，以较高的利率获得“救命”资金。因资金短缺而产生的工期拖延、偷工减料、新半拉子楼等现象可能会逐渐出现。

　　本土开发商
　　谁能成为品牌扛鼎者?
　　在全国楼市偏冷的背景下，如何保持良好的现金流、提高抗风险能力和平衡土地储备和资金链等问题不容忽视，海南房地产商要注意将以往的“土地为王”或转向“现金为王”。如果本土房地产企业的现金流比较宽裕，将会在海南未来房地产市场竞争格局中立于不败之地。
　　海口的长信地产、兆南地产、昌茂地产、庆豪地产，三亚的兰海地产、海韵地产、昌达地产、大兴地产等，如今都有了战略规划的意识。但面对着上市公司的巨大挑战，他们还需要从综合实力上全面提升自已。正如重庆有龙湖地产、武汉有福星惠誉地产在肩扛抗衡外埠地产巨头的大旗。
　　海南也有本土地产品牌考虑进入资本市场来提升企业的竞争力，但多年来一直未能如愿。绝大多数企业仍然是通过银行贷款来获得资金，未来可以与信托机构、基金、保险、券商等合作，需要更好地依托多元化渠道来解决融资问题。但本土品牌地产商要想真正迈上快速扩张的步伐，重要的是要解放思想，放宽视野，不要因为房价上涨的诱惑，而丧失了做大做强的大好机会。
　　在当前环境下，本土房地产公司还应通过加强管理来降低运营成本。应更加重视通过经营活动产生现金流，或者尽可能减少经营活动中现金流的流出，提高对现有土地储备的开发力度，加快销售速度。

　　岛外购房者
　　不是海南发展的包袱
　　海南房价持续半年之久的逆市上扬之后，终于在6月停滞下来，销售量也有所回落，一度信心百倍的开发商们开始了投石探路的观望阶段。在此之前，一场关于岛外人士是否占用了海南公共设施的争论而起，空关率过高、闲置房屋并占用当地公共资源等现象备受关注，外销型的海南房地产发展是利大于弊，还是弊大于利?
　　从投入产出的效益看，岛外人士购房是海南发展的动力而不是包袱。远隔千里选择来海南购房，除了必须支付一次性购房费用外，购房者还必须支付物业管理费以及正在酝酿出台的财产(房产)税。购房者每次进出岛都对我省航运、交通及商业服务有一定的带动。选择在海南购房的一部分购房者，还有可能在海南投资或工作。当然，从发展方向看，应当坚持培育中高端岛外购房市场，把握建设节奏，提高建筑质量，这样带动效应会更大一些。
　　正因为岛外购房者的支撑，海南房地产市场近几年显现繁荣，房地产市场的繁荣也拉升了全省的土地收益。2007年，全省经营性土地出让的直接收益达到60亿元，极大增强了相关市县的经济实力。按土地投放与后续建设投入1：3的保守数据推算，带动约240亿元投资。土地的增值让一些市县地方政府财力有了很大的增长，政府也可以更好地运用经济手段改善民生、治理环境、进行城建改造等。
　　从发展潜力看，2007年，海南房地产开发投资127亿元，仅占全国房地产开发投资2.5万亿元的0.5%。房屋竣工面积215万平方米，销售面积302万平方米，竣工和销售面积大体相当于上海和北京的1/7—1/8左右，而销售收入则为1/20—1/25左右。因此，高端岛外人士入岛购买度假房是海南值得精心呵护的优势。从绝对量看，岛外人士及境外人士的购房量不大，并且还有较大的上升空间。从空关率偏高看，随着时间的推移和人们工作和生活观念的变化，海南整体人文环境建设、配套设施、软性服务水平的渐次提高，这种情况将会得到缓解。
　　纵观北京、上海、大连、青岛等地，异地购房的比例也不少，可见异地置业并不是海南所特有的现象。在流动性资产迫切寻找出路的背景下，只要有一个让人置业的理由，异地置业者就会趋之若骛。北京是政治、文化、经济中心，上海是中国国际化的桥头堡，深圳有港深一体化的概念等等，海南则是生态一流的阳光岛。海南的房地产市场发展不是孤立的，它的发展与全国的宏观经济形势相联系，只有国家经济形势趋好，大批的富人阶层才会有信心异地购置实用意义并不高的奢侈类度假休闲地产。海南楼市今年上半年逆市上扬并不说明海南楼市是特立独行的单行体系，只是缘于孤岛的滞后效应，海南受宏观调控的影响一般会滞后于国内一线城市半年多。
　　海南楼市有一定的特殊性，但一定与国家经济发展相联系。在异地营销体系发育不充分，房价上涨过快而供应又扎堆的情形下，受到一定的负面影响是显然的。不过，从长远看，有着不可复制自然资源的海南，其房地产业的发展值得期待!