楼市若大跌 百姓还是住不上房

　　楼市08年又是对地产商一个新的挑战，面对现在下跌的事实，对开发商又是一次最大的考验。我真的希望好好的洗一次牌，把不具备规范的、没有实力的开发商扫地出局。但是我们也不希望房市大跌，假如中国居民真正等到房价大跌的哪一天，失业或收入锐减也在等待着他们，那时，他们还得望房兴叹，还是住不上房子。
　　因为资产从来都是资本的宠物。资本如果没有能在资产升值中分到一杯羹，资产贬值肯定会殃及资本。这并不奇怪。房价并不是一个孤立的经济现象，而是宏观经济的“晴雨表”。房价下跌，银行坏帐增加、信贷紧缩、经济萧条、国民收入减少，或大量失业，即使那时，房价大幅缩水，但由于居民资产缩水、收入锐减、社会信心严重受挫，谁还会有钱买房，谁还敢买房？
　　以北京郊区某一项目为例，2007年上半年地产市场最红火的时候，平均房价约为每平方米7200元，2008年7月这个价格降到了每平方米6000元。即使这种跌幅，仍无人问津。
　　房价本来就是经济周期的结果，在一个经济周期中，随着经济的发展，居民收入的增加，必然对房地产在内的资产产生巨大的需求，反之亦然。近年来中国房价的上涨，也不是空中楼阁。自2001年来，中国经济在居民消费结构升级、工业化、城市化、全球化的推进下，进入新一轮经济周期，作为宏观经济的晴雨表，房价肯定不会缺席这场“盛宴”。
　　而且从目前看，中国经济的增长仍处于上升通道、货币升值还只是走完了万里长征第一步，虽然资产价格未必完全与实体经济同步，但是在中国经济这种强劲增长的背景下，中国房价有何理由反向背离实体经济？
　　而且，从东南亚金融危机来看，一般房价下跌，接踵而至的都是货币危机，然后是通货膨胀，资产价格缩水。即使你现在小有积蓄，到那时也将被外部冲击的通胀吃掉。
　　当然，并不是所有的人都会在房价下跌引崩的经济萧条中失业或破产，还有一些人会死里逃生，并且反败为胜。

　　楼市遭遇政策寒流，房价必然要降
　　曾经一度火热的地产市场，招来了热钱蜂拥般的进入，可07年后半年，积累的政策，紧缩的银根，增加的利率，使楼市自身的调整开始了，中国南北方楼市不约而同的出现了同一种局面：市场成交持续低迷、融资渠道受阻，07年疯狂拿地的开发商如今却陷入前所未有的资金困局。冷却的楼市“冻”跑了热钱，楼市寒流在开发商的焦虑与恐慌中到来了。
　　而这股寒流对于购房者来说，却是一股暖流，一寸希望的曙光。它让消费者看到了房价回落，看到了买的起房的希望。而那种只要买了房子就可以发财，只要投机就能发财的致富模式将终结。这样的社会分配更加公平，从这种意义上讲，这是一种暖流。
　　今年的房地产市场，土地和资金成为决定房价的两个最重要因素，从07年下半年开始，为严把土地和信贷这两大调控闸门，国家出台了一系列的紧缩政策，如：土地闲置一年不满两年，需要按照地价20%的比例缴纳土地闲置费，同时要求金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。
　　低迷的楼市中，这些政策的出台对于开发商来说无疑是雪上加霜，于是一些实力有限的开发商率先加入“退地”大军，地价也随之下跌。地价的下跌反过来又影响了人们对未来房价的预期，使购房者的观望效应更加浓厚，房价因缺少购买力支撑而步入下跌轨道。房价跌的越快，公众的观望情绪就会越重，楼盘的成交量就会越低迷。再加股市暴跌，使融资越来越困难，在这场资金链的考验中，顺驰神话因其断裂而走向终结。所以，楼市寒流已至，开发商想生存，就必须面对现实去降价。

　　房子若大跌银行最焦虑
　　对于银行、开发商、政府、购房者来说，资金是他们共同的命脉，在节目现场，主持人提出“楼市遭遇寒流，谁最焦虑”这个问题时，牛刀首先亮出了自己的观点，他认为焦虑的群体有三大类，一是地方政府，土地流拍；二是去年扩张过度的开发商；三是炒房客。
　　政府焦虑，土地“流拍”会使中央和地方政府的财政税收受到影响，从而影响国家和城市经济发展；扩张过度的地产商焦虑，因为他们的资金链越来越悬，为尽快实现资金回笼，明折暗降，却仍然不见购房者买帐；炒房客焦虑，在房价日节攀升的前几年，为了使自己手中的资本在最短的时间内生最多的财富，他们选择了囤房，而今楼市低迷，想低价抛售，却遭遇无人问津。
　　如果按牛刀的逻辑推理的话，准备买房的人应该最焦虑，想在迷乱的楼市中探房价的底，但房价真有所谓的“底”吗？房价跌到何处才算是“底”？然而，从根源上看，他们的焦虑有着同一个根源，那就是资金，因此在我看来，如果现在房价出现大跌的话，最焦虑的是银行，开发商开发贷款基本上是依靠银行贷款，个人买房按首付10%、20%，其余的部分又是银行贷过来的抵押贷款。假如房价跌到30%，那么我们的资产已经变成了首付的20%，等于是完全负债了。
　　房价自始至终都是由供求关系来决定，购房者既不要因为楼市见底就急于购买，也不要因为楼盘利润率过高就不买，购房者真正应该看中的还是产品本身。对于开发商而言，现在应以一种居危思安的态度来对待市场，在目前市场不景气的环境下，应该做好准备，迎接未来楼市回暖的那一天。